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    时间：2018-11-27 16:10:19 来源：快速致富网 本文已影响人 快速致富网手机站

    相关热词搜索：2018商住两用房政策规定 商住两用房的新政策 北京商住两用房政策

    1、营业税个税捆绑征收。

    营业税按照差价5.5征收，个税就按照差价的20%征收。

    营业税按照成交价5.5征收，个税就按照成交价的1%征收。

    这个不用选择，房产局系统会自动带你按照最少的那种办法缴纳。

    如果你没有当时的发票或者评估价格，那么个税是按照你的成交价20%直接征收，会非常恐怖！

    2、土地增值税。

    计算很复杂！土地增值税应纳税额＝（转让收入－评估价格或发票价格－与转让房地产有关的税金）×适用税率

    这里的使用税率按照你的增值额来算，增值额超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。

    增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。

    增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。

    增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

    商住两用房之优缺点

    商住两用房的优势是：可以注册公司，可居住可办公，不限购，不算首套房，环境好，鼓励年轻人创业，适应城市发展趋势。

    目前存在的劣势是：

    1、不能户口落户；

    2、没有学区派位，首付较高50%

    3、在水电费的计价标准上，商务办公房要高于住宅楼；

    4、住宅楼的使用年限是70年，而商务办公房只有50年；

    5、交易税收不同，如果是140平方米以下普通住宅楼只需交1.5%的契税（2008年11月1日后对个人头次购买90平方米以下普通住房的，契税税率暂调整为1%），但如果是商务办公房就要交3%的契税再加上5%的综合税，交易增值部分还要交20%的增值税；

    6、按揭贷款比例、年限。目前住宅按揭贷款较高可达8成30年，但对商务办公房一般较高只有6成10年；

    一、商住两用房怎么样

    商住两用房介绍：

    1、商住两用房定义：

    是既能办公又可以居住的一种产品，是SOHO(居家办公)住宅的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入一些写字楼的诸多硬件设施，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅形式。

    2、商住两用房产权年限：

    (1)商住两用房的产权一般只有40年或50年，根据《物权法》相关规定：住宅建设用地使用权期满后，自动续期。

    (2)“非住宅建设用地土地使用权”，不能自动续期。所以相对于普通住宅，商住两用房的隐性成本其实很高。

    3、商住两用房税费：

    商住两用项目目前还无法按照住宅的标准缴纳契税，这样的房子在转手的过程中，相关费用按照商用来计算，其转让契税为4%，而普通住宅转让契税为2%(不超过144平方米)。同时，商用转让还要征收营业税、土地增值税等。

    四、商住两用房贷款：

    (1)商住两用房不限购，也不受房贷限制，不过这种房子不能享受普通商品住宅的税费优惠。

    (2)贷款期限一般不超过10年，首付高一些，50%左右，远高于首套普通住宅的30%，贷款利率为普通住宅的1.1倍，且不能申请公积金贷款。

    商住两用房劣势：

    1、落户问题+费用问题+安全问题

    2、商住两用房一般不能落户

    3、商住两用房一般无法迁入户口，这意味着即使周边区域内有较好的教育资源，子女因户口不能迁入也无法就近入学。这无形中造成了业主生活、学习上的不便。

    4、商住两用”房生活成本高

    5、商住两用房的水、电和物业费用的都是商用标准，远高于住宅项目，各种税费等也要高于普通住宅。也就是表示购房者要承受较高的生活成本。

    6、商住两用房安全问题也值得担忧

    7、商住两用房将商和住混杂在一起，名为既可“商”也可“住”，实则给双方都带来了很多麻烦。

    二、商住两用房购买注意事项

    商住两用房优势：

    1、商住两用房，既可以居住，又可以注册公司办公，是适应一线城市发展政策和年轻人生活发展的新型居住形式。目前北京商住两用房已经大都是民水民电，与普通住宅费用相同。相比周边70年的普通住宅，小区管理会更严格，绿化环境及配套设施会更完善，相应物业费相对也会高一些。

    2、商住两用房的优势是：可以注册公司，可居住可办公，不限购，不算首套房，环境好，鼓励年轻人创业，适应城市发展趋势。目前存在的劣势是：不能户口落户，没有学区派位，首付50%

    3、商住两用一般是土地用途的概念，即某地块既可以选择商业开发，也可以规划成住宅。还有在此土地上建成的房屋，可以部分做商业，部分做住宅。

    4、开发商如果称某一楼栋为“商住两用”，那么该栋楼的部分(多为底下一层或数层)是作为商业用途，其余部分则是住宅，一般这样的楼栋也被称为“商住楼”。若是“商住楼”的房产证用途写着是商品住宅，就是住宅房;未写明商品住宅的有可能是酒店式公寓、单身公寓等商务办公用房。

    商住两用房购买注意事项：

    1、商住两用的房屋产权是40年，至于产权到期之后房子如何处理，《物权法》并没有做出相应规定。

    2、商住两用的房屋可以注册公司但是不能落户。

    3、商住两用房只能全款或用商业贷款，且贷款利率在基准利率基础上上浮10%。不可使用公积金贷款和组合贷款，且最多可贷房款的50%，时间最多贷10年。

    4、商住两用房在进行二次交易时，税费要比一般商品房高。契税征收评估价的3%，个税征收差额的2%，营业税征收差额的5.62%，公共维修基金按照133平/元缴纳，还需交房产税，但一般使用租赁税代替，每套房屋还需要交6000到10000元不等的租赁税。

    5、商住两用房一般会按照商业用水、用电的价格来计算水电费用，会比普通住宅的水电费略高。

    答：

    一、 买房人应缴纳税费:

    1、 契税:房款的1.5% (面积在144平米以上的需要缴纳3%，面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%) 

    2、 印花税:房款的0.05%

    3、 交易费:3元/平方米

    4、 测绘费:1.36 元/平方米

    5、 权属登记费及取证费:一般情况是在200元内。

    二、 卖房人应缴纳税费:

    1、 交易费:3元/平方米

    2、 印花税:房款的0.05%

    3、 营业税:差价*5.5%(房产证未满5年的) 

    4、 个人所得税:房产交易盈利部分的20%或者房款的1%(房产证满5年并且是唯一住房的可以免除)

    中介费:一般是房款的2%~3%

    拓展资料：

    2017商住两用房新政策：

    首先应向所处商住两用房屋所在地派出所咨询该房产是否符合入户条件，如果该房产符合入户条件，且房主同意在此房产所在地址立户，按照《派出所办理常住户口登记工作规范》规定，请携带迁入户的户口簿、身份证，房主的身份证，迁入户与房主亲属关系证明，房主同意迁入户的户口迁入该房产地址的情况说明，房产证原件及复印件与房主一起到房产所在地户籍派出所办理市内户口迁移。

    参考资料：大众点评家居网（网页链接）

    一、 买房人应缴纳税费:

    1、 契税:房款的1.5% (面积在144平米以上的需要缴纳3%，面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%)

    2、 印花税:房款的0.05%

    3、 交易费:3元/平方米

    4、 测绘费:1.36 元/平方米

    5、 权属登记费及取证费:一般情况是在200元内。

    二、 卖房人应缴纳税费:

    1、 交易费:3元/平方米

    2、 印花税:房款的0.05%

    3、 营业税:差价*5.5%(房产证未满5年的)

    4、 个人所得税:房产交易盈利部分的20%或者房款的1%(房产证满5年并且是唯一住房的可以免除)

    中介费:一般是房款的2%~3%

    根据目前我国《土地法》的相关规定： 一、 住宅用地（也就是人们常说的商品房用地）。全国统一执行的土地使用年限为70年。

    二、工业用地（也就是人们常说的工厂、工业区）。全国统一执行的土地使用年限为50年。

    三、教、科、文、卫等带有福利性质的用地。全国统一执行的土地使用年限为50年。

    四、商、娱、旅等盈利性项目用地。全国统一执行的土地使用年限为40年。

    五、其他综合类性质用地。全国统一执行的土地使用年限为50年。

    六、农民房（这类房子，通过一种集资房的形式，变相地流到了市场，也就是经常听到的集资房、农民房）。这类土地多数是永久性用地。因为农民的耕种土地被用作了工业发展，为了保证没有了土地的农民生活，政府将这类农民用土地，供给农民永久性使用。

    所以这就涉及到将来的房屋产权问题，开发商是按那个性质来审批的土地，如果是第1类性质的，那产权就是70年；如果是第5类性质的，那产权就是50年。

    北京中圣晖知识产权，专业商标及相关法律事务代理机构

    您好，

    我们通常所说的房屋产权大致分为：

    1.住宅用地，产权年限是70年；

    2.综合用地，产权年限是50年；

    3.商业用地，产权年限是40年。

    你说的商住房，就是综合用地的50年产权年限。

    希望能帮到你，满意 请采纳!

    1、商住两用房，既可以居住，又可以注册公司办公，是适应一线城市发展政策和年轻人生活发展的新型居住形式。目前北京商住两用房已经大都是民水民电，与普通住宅费用相同。相比周边70年的普通住宅，小区管理会更严格，绿化环境及配套设施会更完善，相应物业费相对也会高一些。

    2、商住两用房的优势是：可以注册公司，可居住可办公，不限购，不算首套房，环境好，鼓励年轻人创业，适应城市发展趋势。目前存在的劣势是：不能户口落户，没有学区派位，首付50％。

    3、商住两用一般是土地用途的概念，即某地块既可以选择商业开发，也可以规划成住宅。还有在此土地上建成的房屋，可以部分做商业，部分做住宅。

    4、开发商如果称某一楼栋为“商住两用”，那么该栋楼的部分（多为底下一层或数层）是作为商业用途，其余部分则是住宅，一般这样的楼栋也被称为“商住楼”。若是“商住楼”的房产证用途写着是商品住宅，就是住宅房；未写明商品住宅的有可能是酒店式公寓、单身公寓等商务办公用房。

    买商住两用房注意事项

    1、商住两用的房屋产权是40年，至于产权到期之后房子如何处理，《物权法》并没有做出相应规定。

    2、商住两用的房屋可以注册公司但是不能落户。

    3、商住两用房只能全款或用商业贷款，且贷款利率在基准利率基础上上浮10%。不可使用公积金贷款和组合贷款，且最多可贷房款的50%，时间最多贷10年。

    4、商住两用房在进行二次交易时，税费要比一般商品房高。契税征收评估价的3%，个税征收差额的2%，营业税征收差额的5.62%，公共维修基金按照133平/元缴纳，还需交房产税，但一般使用租赁税代替，每套房屋还需要交6000到10000元不等的租赁税。

    注：差额=房屋成交价-房屋上手价

    5、商住两用房一般会按照商业用水、用电的价格来计算水电费用，会比普通住宅的水电费略高。

    限购令对通州的要求最苛刻，基本上就把个人购买的途径封杀（也可以以个人名字购买，但是占用个人购房指标），而商住两用公寓就只能采取公司名义来购买，外地公司也可以。近日，北京即将对商住房进行限购的风声也越来越紧，那么商住房到底该不该买？怎么买？

    1.商住两用房 限购吗?

    房子不限购，也不受房贷限制，不过这种房子不能享受普通商品住宅的税费优惠;贷款期限一般不超过10年，首付高一些，50%左右，且不能申请

    2.购买过商用房，再买普通 算首套房吗?

    根据当前政策，对商业性质房产不限贷，因此如果购房者原先购买的公寓属于酒店式公寓，产权只有40年或50年，那么再购买一套普通住宅的话，可以享受首套的首付和利率。

    3.购买商住两用房能迁户口吗?

    如果买的是普通住宅，当然可以将户口迁入，这一点对于很多有特殊需要(如购买 解决子女的上学问题)的人群非常重要。但商住两用房虽然可以注册办公，却不可以迁入户口。

    4.商住两用房与普通商品房生活费用计算上会有什么区别?

    很多商住两用房的电价、水价、物业费等都按照商业标准收取，水电费基本上是民用水电费的两倍，且没有燃气，维护成本较高。商业项目的配套、绿化无法与住宅项目相比。

    5.商住两用房使用年限是多少年?

    普通住宅的住宅用地使用年限为70年，而商住两用房用地的使用年限是40年(有部分可能是50年)。

    6.商住两用房到期后可以续期吗?

    按照《物权法》的规定，住宅70年之后可以自动续期;而对于商业项目土地，使用期限一般是40年。《物权法》对此类土地到期后的续期规定不太清晰。也就是说，居住用地到期后可以自动续期，而商业用地则不行。

    （以上回答发布于2016-08-19，当前相关购房政策请以实际为准）

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    二、商品房交付的条件 　　我国《城市房地产管理法》第二陆条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。＂《建筑法》第陆一条也规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十六、三十七条规定，不得将未经验收的房屋交付使用。《建设工程质量管理条例》 第十六条规定，“建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。

    ” 根据上述规定，商品房交付必须是经验收合格的，直观的反映在应具备《建设工程竣工验收备案表》，该备案表不仅反映工程竣工验收报告的内容，还反映规划验收认可文件、消防验收认可文件、环保验收认可文件等许可文件内容。开发商能够取得该表，就证明房地产开发项目达到交付使用的标准，购房人可以安心接收入住。

    法律法规如此规定的目的是，希望通过工程建设过程中竣工验收这最后一道环节，防止不合格工程流入社会，给用户和其他人的生命与财产造成损害。

    二、 商品房交付的程序。

    《商品房买卖合同》示范文本第一一条规定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。这一条对商品房交付的程序作了一些大概的规定，也明确了交付时必须书面通知买受人。根据实践中的一些操作，商品房交付大致按如下的程序进行： 一、房地产开发企业向买受人发出书面的入住通知，这一通知一般表现为以特快专递邮寄的《入住通知书》或《交房通知书》 。

    二、买受人持入住通知要求的证件及其他相关资料，在入住通知要求的期限内到房地产开发企业指定的地点，查验房地产开发企业依法应当取得的书面文件。

    三、买受人在房地产开发企业相关工作人员的陪同下实地查验所购买商品房并填写验房单。

    如果商品房存在法定或约定的可以退房的质量问题或存在解除购房合同的其他情形，买受人应决定是否退房，并在约定的期限内书面通知房地产开发企业； 如果若商品房存在未达退房条件的质量问题或未达到约定标准，买受人可将商品房存在的质量问题或未达到约定标准的内容书面递交房地产开发企业，由房地产开发企业在一定期限内逐项予以修复或赔偿。

    四、房地产开发企业对商品房存在的质量问题逐项予以修复或作出修复书面承诺并经买受人查验同意后，双方根据商品房面积实测技术报告结算房款。

    5、买受人向房地产开发企业交纳商品房买卖合同或商品房预售合同约定的其他费用。

    陆、买受人从房地产开发企业或房地产开发企业指定的第三方处领取房屋钥匙。

    漆、买受人向房地产开发企业依法选定的前期物业管理企业交纳物业管理费，并办理物业管理的相关手续。

    由于我国现行的法律、法规、规章及规范性文件对商品房交付的具体程序并无明确规定，一般而言，房地产开发企业会在入住通知中写明入住程序，但由于开发商的强势地位，很多开发商会在入住通知书中对交房的程序作一些不利于买受人的约定。比如，开发商以挂号信的方式寄出入住通知书，但通知书中同时规定在某年某月某日之前去办理交接手续，而实际上该日期却距离发出入伙通知书的日期很短，待买受人收到通知书时，往往时间很短，来不及准备相应材料去办理交接手续，从而导致买受人违约，开发商则以此为借口对商品房的一些瑕疵推脱责任。又比如，有的入伙通知书中往往还要求业主先预交物业管理费、管道煤气开通费，产权证办理费用甚至某些税费等等，对有些不合理的条件我们应在商品房买卖合同中作出明确规定，防止因约定不明确而产生某些纠纷

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